最高法明确：无法交付房屋情况下，消费者对房屋享有优先受偿权

2023年4月20日，最高法院就河南高院有关商品房买卖中的一些问题作出了回复，即《关于商品房消费者权利保护问题的批复（2023年4月20日起施行）》，其中明确了，对于商品房，已全款支付的消费者享有优先于建筑施工的优先受偿权。

这份文件，主要是针对目前房地产企业逾期交房引发的系列问题中，有关买房人权利保护的问题作出了一定程度的释法。

自2019年以来，房地产开发逾期交房、房价下跌等因素影响下，在地方层面上引发了很多矛盾，这些矛盾有一些买房人想要依靠政府解决，有一些买房人则希望法院依法予以裁判。

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而法院考虑的因素比较多，这类案件依法裁判出一起，就会引发出后续众多案件，实践中法院经常通过调解、劝原告撤案的方式进行解决。河南郑州某法院前段时间的一份判决，也在律师圈引发了热议。

而《关于商品房消费者权利保护问题的批复（2023年4月20日起施行）》就是最高法针对河南高院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》问题的回复。

这里涉及的问题是，在批复出台以前，按照《民法典》第807条的规定，对于房产这类建设工程，施工方的工程价款享有优先受偿权。

如何解读呢？即房地产开发商开发了一套楼盘并出售，但与此同时开发商欠了施工方工程款没付，开发商还和买房人签订了房屋买卖合同（期房基本没过户），这时施工方起诉到法院要求开发商支付工程款，按照“优先受偿权”施工方可以要求拍卖自己建设的房产，并就拍卖价款优先受偿。

那买房人利益受损，只能是买房自己再去起诉开发商和贷款银行，要求退回首付和贷款，但是此时就又出现了上述我们所描述的一些深层次问题。

批复出台以后，最重要的是其中

“二商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

批复中的这两款，从最高法的角度明确了商品房买卖以及施工过程中，在现在这个阶段，国家以及法律选择优先保护买房人的利益，买房人不必担心自己最后财、房两空。只要房能交付，买房人已支付全部价款，买房人就能正当享有房屋所有权，施工方要不回工程款只能施工方自行再找开发商，不会再对买房人的利益产生影响。

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